La loi de 1948
La loi de 1948 est l’illustration de l’interventionisme étatique dans la réglementation des prix de l’immobilier. Vincent Auriol, alors Président de la République, secondé par René Cotti en tant que Ministre de la reconstruction et de l’urbanisme, promulgent la loi de 1948 qui à l’époque devait être l’excipient modérateur de la flambée des loyers, liée à la crise du logement consécutive à la seconde guerre mondiale.
C’est l’objet de la loi de 1948, qui aujourd’hui ne concerne que 200 000 logements. Son principe organise et garantit un loyer modéré (surface corrifgée) fixé par décret et un droit au maintien à durée indéterminé dans les lieux, ainsi que les modalités de sortie.
La surface corrigée
Le loyer d’une location soumise à la loi de 1948 est fixé réglementairement en fonction de sa surface corrigée. Elle correspond à la surface réelle, pondérée par les éléments d’équipement installés par le propriétaire. Le calcul prend également en compte des normes de confort et d’habitabilité déterminant plusieurs catégories de logement et, pour chacune de ces catégories, un prix au mètre carré. Le loyer est alors obtenu en multipliant la surface corrigée par le prix du logement au mètre carré. Au 1er juillet de chaque année, un décret fixe le taux d’augmentation des loyers soumis à ce régime dérogatoire.
Le droit au maintien dans les lieux
Les baux établis sous le régime de la loi de 1948 sont en général à durée indéterminée et sont, comme tous les autres baux régis par le Code civil, transmissibles par héritage. Le propriétaire peut toutefois donner congé pour mettre un terme à cette transmissibilité : avec ce « congé de pure forme », le locataire reste titulaire d’un droit au maintien dans les lieux. Ce droit se transmet, en cas de décès, mais uniquement au conjoint, ainsi qu’aux ascendants et aux enfants mineurs vivant avec le locataire depuis plus d’un an.
Le locataire peut en outre perdre ce droit dans les cas suivants :
- si un jugement d’expulsion a été prononcé envers le locataire, notamment pour non paiement du loyer ;
- si le logement n’est pas effectivement occupé plus de 8 mois dans l’année ;
- si le logement n’est pas suffisamment occupé (ex : 1 personne dans un 4 pièces) ;
- en cas d’expropriation ou d’insalubrité des locaux ;
- si le locataire dispose par ailleurs d’un logement correspondant à ses besoins;
- si le locataire dispose d’un logement de fonction ;
- si le locataire se voit attribuer un logement HLM.
Le droit de reprise par le propriétaire
Le propriétaire peut, dans certaines conditions, reprendre son logement pour l’habiter, malgré le droit au maintien dans les lieux bénéficiant au locataire. Mais, dans ce cas, le propriétaire doit généralement trouver une solution de relogement à son locataire, dans des conditions au moins équivalentes. Voici les cas dans lesquels le propriétaire peut exercer son droit de reprise:
- en cas de démolition ou de travaux rendant le logement inhabitable
- en cas de reprise de pièces isolées ou d’annexes
- en cas de non-occupation du logement
- si le propriétaire veut l’habiter lui-même ou y placer l’un de ses ascendants, descendant ou conjoint.
Mots clés : Loi 1948
